一、什麼是分割共有物

『分割共有物』是指將共有物從共有狀態,通過協議或判決分割的方式,轉化為各共有人單獨所有。 

二、分割共有物的原則

1.分割後若土地需要有聯外道路則聯外道路應以共有方式為主。使土地分割結果不發生袋地；

2.分割若不同區域土地價格不符,其差額應以金錢找補。

3.土地分割應尊重使用現況,遵循分管協議,避免現址拆屋還地。

4.尊重「多數」（人數及持分多寡）共有人之意。

5.以盡量不找補為原則。

三、分割共有物的效力

1.各共有人無法協議分割,或無法被履行時,方可申請由法院裁判分割。

2.各共有人訂有不方分割之期限者,無法申請裁判分割。

3.每宗耕地分割後,其各人最好耕地面積不得小於0.25公傾。(農發16條)à但可以裁判分割,於全數耕地拍賣變現後再分配,或由一人取得耕地,其他人取得現金。

4.公同共有物於公同關係存續中，不得請求分割其公同共有物。

四、分割共有物的時機及常見問題

1.「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」(民法1151條)。分割遺產必須全體繼承人達成協議，遺產分割的目的在於消滅繼承人之間的公同關係，將「公同共有」變為「分別共有」；而分割共有物則是將「分別共有」變成「單獨所有」

2.「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」(民法824-7)。故共有人依法有優先購買權。

3.各共有人均可提起分割共有物之訴訟 (民法第823條、第824條、第830條第2項、第1164條、第1165條第2項)。共有的土地，無論是基於繼承來的公同共有或其他原因所生的分別共有，或該土地的使用目的不能分割，或有約定不分割期限情形下，共有人皆可隨時主張分割。若部分共有人反對分割，又無法協議分割方式完成分配時，主張分割的共有人，應將其餘共有人全體列為被告，向法院來請求裁判分割，但法院判決可依其認為妥適的方式進行分割。 

五、法拍屋中的共有物

1.如果法院公告中拍賣的是不動產的房屋與土地的所有權的持分，一旦投資人得標，買到的是房屋和土地所有權應有部分權利，而不是房屋與土地或其中的某一特定部分。

2.標到所有權持分的投資人，要與其他有所有權持分的人，共同享有房屋與土地所有權。「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。」(民法817條)，分成「公同共有」與「分別共有」兩種，公同共有指的是數人基於公同關係共有一個物的所有權，各人間沒有應有部分的存在。如果共有物內部有應有部分，可以顯示共有人對於同一所有權相互之間各有行使權利的分量，這便是分別共有。

3.補充說明分別共有的共有人應有部分權利，存在於共有物的每一部分。

4.「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」(民法818) 投標人取得共有物持分的權利，共有物其他部份權利由其他共有人使用，若雙方沒有取得協議，或訂有可以使用的契約，便違反上述法條的規定。
5.只有一半權利的共有人既然不能獨占共有物來使用，為了解決彼此困境，共有人可以攜手共同將共有物出租，租金收入按共有權的比率來分配。這也符合民法818條所定，按應有部分，對共有物全部享有「收益」的精神。

6.若共有人遲無法達到共識，只能請求分割共有物，方可成為單獨的所有權。
7.共有物的分割，依民法第823條規定，除法令另有規定，或訂有不分割的契約以外，「各共有人，得隨時請求分割共有物。」共有物的分割方法依第824條第1項的規定，原則上是由共有人間的協議來決定，如果無法達成協議，可以向法院提起分割共有物的訴訟，請求法院用裁判的方式來分割。法院除了有特殊的情形以外，通常使用的分割方法有二種：一是以原物分配於各共有人。二是以原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。

六、辨理分割共有物

1.任一共有人得申請分割共有物。(民法823條)

2.辨理調處共有物分割會議時,若本人無法親自到場,得委託代理人。

3.共有物分割應先申請標示變更登記，再申辦所有權分割登記。

4.應準備資料

(1) 土地登記申請書

(2) 共有物分割契約書正、副本

(3) 印鑑證明

(4) 土地、建物所有權狀

(5) 各項繳稅收據及證明

(6) 申請人身分證明：戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本; 法人登記證明文件暨代表人資格證明或公司成立(變更)登記表正本、影本或抄錄本及其影本; 護照

(7) 他項權利人同意書及印鑑證明

(8) 委託書

七、相關法規

民法第817條

數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。

各共有人之應有部分不明者，推定其為均等。

民法第818條

各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

民法第823條（共有物之分割與限制）

「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。」

第824條（共有物分割之方法）

「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」

民法第824-1條

共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。
應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下
列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：
一、權利人同意分割。
二、權利人已參加共有物分割訴訟。
三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。
前項但書情形，於以價金分配或以金錢補償者，準用第八百八十一條第一項、第二項或第八百九十九條第一項規定。
前條第三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。
前項抵押權應於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第二項但書之抵押權。

民法第828條

公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。
第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。
公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。

民法第829條

公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。

民法第830條

公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。
公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定。

民法第1164條（遺產分割之自由及其限制）

「繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。」

民法第1165條第2項（遺產分割之方法）

「遺囑禁止遺產之分割者，其禁止之時效以十年為限。」

農業發展條例第16條

每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：
一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。
三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。
四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。
五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。
六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。

七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。
前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

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