按照強制執行法裡拍賣不動產規定，拍定人取得法院權利移轉證書時已經取得該不動產的所有權，需在30天內完成所有權登記。

拍定人在取得[所有權]並不代表取得[使用權]，這個部分需多人常搞混。因此只要法院會在公告筆錄內記載使用情形，如點交之物件，法院依拍定人聲請遞交點交狀會排定時間，點交使用權交付給拍定人。如不點交之物件，取得所有權後，就只能自行處理後續。

通常判為不點交原因有哪些?

1.   民法第425條買賣不破租賃(正常租約)

2.   無權佔用(親戚使用、第三人使用…等等)

3.   無償借用(親戚使用、第三人使用…等等)

4.   使用狀況不明(書記官到現場無法判斷是誰在使用)

5.   建物共有，拍持份部分(只拍持份幾分之幾的部分)

6.   地上物拍賣(只拍房子，但土地不在拍賣範圍內)

7.   土地共有拍賣

8.   有權佔用

9.   應有的部分不點交(公設、停車位)

會不會有可能有假租約?如何判別?

假租約常見的有以下幾種：

1.   租金一次就付清

2.   租期的時間很長或者是不定期的租約

3.   以債務抵租金

4.   租金低於行情許多，租期也很長

通常如果筆錄記載的內容要詳細了解，針對筆錄確認不點交原因何在，如果有以上幾種情形假租約的機率很高。

如何處理不點交?

1.   法律訴訟

2.   協商

3.   訴訟+協商

不點交會產生那些成本?

1.   律師費用

2.   裁判費+強制執行費

3.   搬遷費

4.   如有找代標公司(服務費)

5.   可能無法拿到租金

買不點交的優點與缺點?

優點：

1.   利潤高

2.   競標人數少

缺點：

1.   無法貸款

2.   取得時間長

3.   比點交物件多出訴訟成本與搬遷費

不點交的法拍屋為什麼大家不太敢買?因為不確定因素太多，且可能短時間內無法馬上使用，另外需準備的資金較多，所以不點交物件通常都是資深投資客去購買的機率較高，但如果您也能清楚了解風險之處就能從中獲利。

※Photo by Alejandro Morgado on Unsplash