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什麼是點交與不點交?│喬唯法拍

點交通常已經排除了各種因素，所以法院可以將使用權移轉給拍定人，也因點交物件交屋時間與可貸款較受投標人的青睞。但除了點交與不點交，在法院拍賣分類上還有不同的分類，可大概歸類五種情況：1.點交：法院可以交屋給你，前提是要主動跟法院聲請點交，案件拍定後，與法院申請就會安排時間，陪同拍定人到標的，將房屋[使用權]移交給拍定人。通常在查封時，法院公告為空屋或者是債務人自住，已經排除第三人佔有的情況或者排除租賃權關係，所以拍定後可依法向法院聲請點交程序。如果使用人拒絕點交，法院可以依照強制執行法利用公權力排除。(有幾種狀況常見的點交：債務人自用、近親使用、租約到期、租約被排除、查封後另訂租約、使用人無權佔有不爭執..等等)2. 部分點交：公共設施、車位佔用不明者、車位面積是公同共有、公用道路都屬於不點交的範圍，但建物專有部分是點交，就是部分點交。另一種建物有隔間出租，兩間無租約，一間有租約，就有可能是部分點交、部分不點交，等於專有部分內有部分不是屬於債務人自用，就會產生此情況，只點交某一部分。3. 不點交：查封前已經有第三人佔有使用或者租賃權已成立有合法租約，無法排除，法院就會公告筆錄為不點交，由拍定人自行處理。另拍賣物上有地上權、地役權、或只有公同共有持份部分、優先購買權、三七五減租，都可能屬於不點交範圍。(常見不點交狀況為買賣不破租賃(租約)、無償佔用或借用、買賣糾紛佔有中、建物共有..等等)4. 不點交變成點交：通常法院公告筆錄註明不點交，但有可能第三人或使用人已經自行搬離、租約到期、或者抵押權人申請除租(租約在設定日後或者查封後都有可能被排除)常見情況經抵押權人與法院聲請點交，如第一拍、第二拍都是不點交，抵押權人聲請點交此時第三拍就會由不點交轉成點交，最後另一種是法院依職權裁定除去租約。5. 點交變成不點交：法院筆錄公告點交，但拍定前有第三人主張租賃關係，遞狀異議，法院就會改為不點交。 以上為法拍屋點交不點交的五種態樣，如有任何問題歡迎聯繫我們。※Photo by Giulia May on Unsplash

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法拍屋的底價是如何訂的?│喬唯法拍

在法拍屋鑑價是依強制執行法第八十條中的拍賣不動產執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格規定執行的，經核定後為拍賣最低價格。法院通常是委託不動產估價事務所進行法拍屋估價，土地跟建物分開估價，當鑑價完成後會出一份報告書函覆執行法院，法院會通知債權人與債務人，詢問鑑價的結果是否有異議，若無異議就會成為法拍屋第一拍的底價。當法拍屋第一拍流標後法官可以依職權最多減價２０％，就會是下個拍次的底價。當然有時候債權人或債務人有異議時，法院會斟酌異議的理由，茲調高或降低法拍屋底價。 ※Photo by Clayton Robbins on Unsplash

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禁止處份是什麼?│喬唯法拍

有三種常見被禁止處份的狀況：1.法院因一定之事由，基於職權，囑託登記機關將債務人之財產予以禁止處分。2.為保全租稅債權，稅務局對欠稅逾期未繳，均會依據稅法規定將欠稅人所有相當於欠稅金額的不動產通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之禁止處分登記，並告知欠稅人。3.或因該涉及刑案，遭到地檢署或法院分別查封，辦理禁止處分。 主要禁止處分是為了限制債務人移轉。因禁止處分時，是無法買賣、設定的，甚至無法順利向銀行貸款，因為大部分銀行是不接受被禁止處分的土地、房屋作為抵押擔保的借款。如果案子已經結案了基本上是可以過戶的，但若案子沒結案是無法過戶的。 ➾以下新聞標到禁止處份的法拍屋house.ettoday.net ※Photo by ron dyar on Unsplash

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法拍屋投標時容易造成無效的情況?│喬唯法拍

法拍屋投標過程是需要很嚴謹的，什麼樣的情況下投標是無效，也是常在法院裡發生的，大家可以事先了解與避免以下情形1.在物件開標前，書記官已有貼公告停拍，或者當場宣布停拍2.開標後就無法投標3.投標書未放保證金本票4.投標書字體模糊無法判別，未簽名或蓋章5.保證金票據是為禁止背書轉讓的票，但不是開法院的抬頭6.投標書裡的保證金票據無連續背書7.法拍屋的所有權人(除了分割共有物)8.投標人未成年，法定代理人未代理投標9.未符合拍賣公告需出示的資格證明或者委託書10.保證金少於公告保證金金額11.保證金本票，發票人不是金融機關准許的金融業者及未依法院方式開立的本票12.曾經棄標拍定人或承受人※Photo by Nick Morrison on Unsplash    

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法拍屋若沒繳清尾款或棄標會如何?│喬唯法拍

一般來說七天內包含假日要繳清剩餘的款項予法院，若沒繳清或者棄標，會發生什麼狀況?沒繳清尾款有可能是因為貸款發生了問題，或者自備款不夠。棄標得狀況通常有可能是因為覺得標太貴了?或者當下發現是凶宅?以及聽聞現住戶不好處理...等等。一般人可能會以為沒繳清尾款或者棄標，保證金是可以拿回來了(在投標的時候得繳兩成保證金)，但是不一定會拿得回來為什麼呢?  根據民法第 397 條拍賣之買受人如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任。 假如你標得的法拍屋底價是1000萬元，投標時已先繳了2成保證金200萬，如果沒繳尾款或棄標，法院則會先暫時扣留保證金。會產生幾種計算方式：1.同樣拿出來標售底價1000萬時，剛好有人買走了高於1000萬，保證金就可以拿回。2.假如底價1000萬流標，變下一拍時，別人標的價格約850萬。等於你之前標得1000萬-850萬=150萬差額。你已經繳納的保証金200萬-150萬=50萬。扣除一些執行費用所以只能拿回4-50萬左右。3.假如最後拍出去的成交金額是700萬。等於你之前標得1000萬-700萬=300萬差額。你已經繳納的保証金200萬-300萬=100萬差額加上執行的費用法院可能會跟您追討這100萬左右的差額與費用。  未繳清尾款或棄標有可能必須承受保證金的損失，所以在標得法拍屋前要確認好幾個重點(貸款、自備款、市場價格、法拍屋現況...等等)才能降低購得法拍屋的風險。 ※Photo by Tingey Injury Law Firm on Unsplash

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什麼是點交與不點交?│喬唯法拍

點交通常已經排除了各種因素，所以法院可以將使用權移轉給拍定人，也因點交物件交屋時間與可貸款較受投標人的青睞。但除了點交與...

法拍屋的底價是如何訂的?│喬唯法拍

在法拍屋鑑價是依強制執行法第八十條中的拍賣不動產執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格規定執行的，經核定後為拍賣最低價格。...

禁止處份是什麼?│喬唯法拍

有三種常見被禁止處份的狀況：1.法院因一定之事由，基於職權，囑託登記機關將債務人之財產予以禁止處分。2.為保全租稅債權，...

法拍屋投標時容易造成無效的情況?│喬唯法拍

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法拍屋若沒繳清尾款或棄標會如何?│喬唯法拍

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