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買法拍屋一定要知道這些事?│喬唯法拍│

1.法拍屋正確地址(經常發生的情況是法拍屋的門牌與坐落位置不同，尤其需特別留意大樓正向或背面容易造成混淆)2.法拍屋環境現況(現場目前是有人有居住? 現住戶與債權人之關係為何? 物件是否包含有車位等資訊, 皆需要一一於現場調察及確認)3.產權歸屬(法拍屋之種類包括有持份物件、無土地、無建物、或持份完整等不同形式，許多投標人未確認產權狀況, 僅看到底價較低便心動急欲投標，經過專業人員確認後才發現看到此標的是無土地的法拍。類似狀況時常會發生, 可能造成投標人以較高價格取得物件，如果沒有專業人員協助您，產權的部份便應再三確認清楚)4.法院的公告筆錄(筆錄中將顯示此物件是否需要點交、有何限制、以及投標資格等，公告與筆錄都將詳實記載。因每個法院投標方式不盡相同, 於投標前都應特別注意筆錄內容，例如基隆地方法院會要求投標者於標單上應將身分證影本一同附上，如未附上身份證明文件將視同廢標。類似的細節,應於投標前多注意才不會做白工)5.房屋積欠費用(管理費、水費、電費、瓦斯費等項目，皆應於投標前先行了解,才能提前確認成本,不會於得標後才發現未估算到的費用愈來愈多)6.保證金與後續貸款(投標時應準備的保證金, 及得標後應貸款金額都要確認清楚，貨款的成數、利率、利息都應事前掌握，方可避免得標後出現問題)7. 法拍屋附近的行情(可以利用內政部不動產交易時價查詢服務系統查詢附近物件最新成交的金額，或者詢問當地仲介公司估算可能的行情價格)8.投標日需準備的文件是否齊全(投標單填寫是否正確、保證金是否開立正確、身分證、印章是否備齊,皆應事前準備及詳實檢查) 於投標前依照著如上步驟一一確認，買法拍屋則可以放心又安全。或有任何問題,皆可以找喬唯法拍屋服務窗口進行溝通的詢問。 ※Photo by Dose Media on Unsplash

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什麼是點交與不點交?│喬唯法拍

點交通常已經排除了各種因素，所以法院可以將使用權移轉給拍定人，也因點交物件交屋時間與可貸款較受投標人的青睞。但除了點交與不點交，在法院拍賣分類上還有不同的分類，可大概歸類五種情況：1.點交：法院可以交屋給你，前提是要主動跟法院聲請點交，案件拍定後，與法院申請就會安排時間，陪同拍定人到標的，將房屋[使用權]移交給拍定人。通常在查封時，法院公告為空屋或者是債務人自住，已經排除第三人佔有的情況或者排除租賃權關係，所以拍定後可依法向法院聲請點交程序。如果使用人拒絕點交，法院可以依照強制執行法利用公權力排除。(有幾種狀況常見的點交：債務人自用、近親使用、租約到期、租約被排除、查封後另訂租約、使用人無權佔有不爭執..等等)2. 部分點交：公共設施、車位佔用不明者、車位面積是公同共有、公用道路都屬於不點交的範圍，但建物專有部分是點交，就是部分點交。另一種建物有隔間出租，兩間無租約，一間有租約，就有可能是部分點交、部分不點交，等於專有部分內有部分不是屬於債務人自用，就會產生此情況，只點交某一部分。3. 不點交：查封前已經有第三人佔有使用或者租賃權已成立有合法租約，無法排除，法院就會公告筆錄為不點交，由拍定人自行處理。另拍賣物上有地上權、地役權、或只有公同共有持份部分、優先購買權、三七五減租，都可能屬於不點交範圍。(常見不點交狀況為買賣不破租賃(租約)、無償佔用或借用、買賣糾紛佔有中、建物共有..等等)4. 不點交變成點交：通常法院公告筆錄註明不點交，但有可能第三人或使用人已經自行搬離、租約到期、或者抵押權人申請除租(租約在設定日後或者查封後都有可能被排除)常見情況經抵押權人與法院聲請點交，如第一拍、第二拍都是不點交，抵押權人聲請點交此時第三拍就會由不點交轉成點交，最後另一種是法院依職權裁定除去租約。5. 點交變成不點交：法院筆錄公告點交，但拍定前有第三人主張租賃關係，遞狀異議，法院就會改為不點交。 以上為法拍屋點交不點交的五種態樣，如有任何問題歡迎聯繫我們。※Photo by Giulia May on Unsplash

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法拍屋的底價是如何訂的?│喬唯法拍

在法拍屋鑑價是依強制執行法第八十條中的拍賣不動產執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格規定執行的，經核定後為拍賣最低價格。法院通常是委託不動產估價事務所進行法拍屋估價，土地跟建物分開估價，當鑑價完成後會出一份報告書函覆執行法院，法院會通知債權人與債務人，詢問鑑價的結果是否有異議，若無異議就會成為法拍屋第一拍的底價。當法拍屋第一拍流標後法官可以依職權最多減價２０％，就會是下個拍次的底價。當然有時候債權人或債務人有異議時，法院會斟酌異議的理由，茲調高或降低法拍屋底價。 ※Photo by Clayton Robbins on Unsplash

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禁止處份是什麼?│喬唯法拍

有三種常見被禁止處份的狀況：1.法院因一定之事由，基於職權，囑託登記機關將債務人之財產予以禁止處分。2.為保全租稅債權，稅務局對欠稅逾期未繳，均會依據稅法規定將欠稅人所有相當於欠稅金額的不動產通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之禁止處分登記，並告知欠稅人。3.或因該涉及刑案，遭到地檢署或法院分別查封，辦理禁止處分。 主要禁止處分是為了限制債務人移轉。因禁止處分時，是無法買賣、設定的，甚至無法順利向銀行貸款，因為大部分銀行是不接受被禁止處分的土地、房屋作為抵押擔保的借款。如果案子已經結案了基本上是可以過戶的，但若案子沒結案是無法過戶的。 ➾以下新聞標到禁止處份的法拍屋house.ettoday.net ※Photo by ron dyar on Unsplash

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法拍屋投標時容易造成無效的情況?│喬唯法拍

法拍屋投標過程是需要很嚴謹的，什麼樣的情況下投標是無效，也是常在法院裡發生的，大家可以事先了解與避免以下情形1.在物件開標前，書記官已有貼公告停拍，或者當場宣布停拍2.開標後就無法投標3.投標書未放保證金本票4.投標書字體模糊無法判別，未簽名或蓋章5.保證金票據是為禁止背書轉讓的票，但不是開法院的抬頭6.投標書裡的保證金票據無連續背書7.法拍屋的所有權人(除了分割共有物)8.投標人未成年，法定代理人未代理投標9.未符合拍賣公告需出示的資格證明或者委託書10.保證金少於公告保證金金額11.保證金本票，發票人不是金融機關准許的金融業者及未依法院方式開立的本票12.曾經棄標拍定人或承受人※Photo by Nick Morrison on Unsplash    

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買法拍屋一定要知道這些事?│喬唯法拍│

1.法拍屋正確地址(經常發生的情況是法拍屋的門牌與坐落位置不同，尤其需特別留意大樓正向或背面容易造成混淆)2.法拍屋環境...

什麼是點交與不點交?│喬唯法拍

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